Aprobados los cambios a la OGUC: El remezón que cambiará el mercado inmobiliario
Por fin se acabó la espera. La Contraloría General de la República tomó razón a inicios de octubre de 2026 de las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC). Lo que hasta hace poco era un rumor, hoy es un hecho que promete moverle el piso al mercado inmobiliario de manera muy potente.
Se espera que la normativa se publique en el Diario Oficial durante esta semana, entrando en vigencia de forma inmediata. Esto no es un cambio menor: activará muchos terrenos que antes no eran rentables, pero también ha levantado una polémica gigante en el sector. Para entender cómo esto cambiará las reglas del juego para desarrolladores y compradores, aquí en Fleep te explicamos en detalle los cuatro ejes técnicos de esta reforma.
Los 4 cambios clave que transformarán los proyectos
- Más densidad, departamentos más accesibles
El primer gran pilar de esta modificación es el cálculo de densidad habitacional, acercándose a la realidad demográfica del país. La nueva norma oficializa la rebaja del parámetro histórico, pasando de 4 a 2,8 habitantes por vivienda.
El impacto real radica en que se considerará un coeficiente aún menor, de 1,4 habitantes por vivienda, si el proyecto se ubica a una distancia máxima de 600 metros de recorrido peatonal de una estación de metro, tren o teleférico. Incluso si la estación está proyectada a futuro, el desarrollador podrá acogerse al beneficio si acredita que las obras ya cuentan con un contrato de construcción o concesión adjudicado.
Este factor preferencial de 1,4 también aplicará si el acceso del proyecto está dentro de una franja de 400 metros de ancho en vías expresas existentes, o en una franja de 200 metros en el caso de vías troncales. Además, en aquellas comunas donde el plan regulador defina la densidad en "viviendas por hectárea", ese valor deberá multiplicarse por 4 para establecer la norma base sobre la cual se aplicarán estos nuevos coeficientes.
En la práctica, donde antes cabían 50 viviendas, ahora podrían levantarse más del doble, permitiendo desarrollar unidades más pequeñas y de menor precio final.
- Menos exigencia de estacionamientos
Un segundo cambio crucial apunta a una reducción técnica en la exigencia de estacionamientos. En esas mismas zonas bien conectadas, los proyectos podrán reducir hasta en un 50% la cantidad de estacionamientos exigidos. Esto elimina un costo gigante de espacios que muchas veces la demanda no absorbía, evitando que ese "gasto extra" se traspase al precio de tu futura casa o departamento.
Eso sí, la normativa establece una excepción estricta: esta rebaja excluye a los condominios de viviendas de interés público, los cuales deberán seguir cumpliendo con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
- Renace el "Conjunto Armónico"
El tercer eje revitaliza la figura de los "Conjuntos Armónicos". En términos urbanísticos, un conjunto armónico es una figura normativa que permite y fomenta la agrupación de terrenos para generar proyectos arquitectónicos de mayor escala, otorgando beneficios especiales (como construir más metros cuadrados o alcanzar mayor altura) a cambio de cumplir con condiciones específicas de tamaño, diseño y conexión con el espacio público.
Con este decreto, se facilita el uso de esta figura al reducir la superficie total exigida del terreno a 2.500 metros cuadrados. Para calificar, el predio debe enfrentar por al menos 20 metros a una vía existente o proyectada que tenga un ancho mínimo de 20 metros entre líneas oficiales. Si el conjunto abarca terrenos que suman 5.000 metros cuadrados o más, esa vía deberá contar con una calzada de al menos 14 metros de ancho.
Los premios por lograr esto son muy atractivos: los proyectos podrán exceder hasta en un 75% su coeficiente de constructibilidad si sus viviendas no superan los 90 metros cuadrados y están en las zonas beneficiadas por cercanía al transporte público. Sumado a esto, podrán aumentar hasta en un 50% la altura máxima permitida bajo las mismas condiciones de tamaño de vivienda, siempre que el predio enfrente vías expresas o troncales en al menos 20 metros.
Esto traerá de vuelta la inversión a comunas muy cotizadas como Ñuñoa, Providencia, San Miguel o Vitacura, donde el alto valor del suelo tenía frenados muchos desarrollos.
- Salvavidas para proyectos en curso
Finalmente, el decreto lanza un salvavidas normativo para los proyectos que ya están en curso. Los propietarios de desarrollos que cuenten con un permiso de edificación otorgado antes de la entrada en vigencia de este decreto, pero que aún no tengan su recepción definitiva, podrán acogerse a estas nuevas reglas.
Para hacerlo, disponen de un plazo legal de dos años para solicitar una modificación de proyecto. Esta modificación les permitirá aumentar la superficie edificada autorizada originalmente, con un tope máximo del 20% de dicha superficie. Como restricción técnica, esta adaptación no permitirá incorporar nuevos destinos de uso que no estén admitidos por la normativa vigente al momento de solicitar el cambio.
La gran polémica: ¿El Chile de hoy o una ciudad reventada?
Como toda gran reforma, las opiniones están divididas y el debate está al rojo vivo.
Hay un sector que cree que esto es exactamente lo que necesita el país para el Chile de hoy en día, argumentando que los cambios están orientados a responder a la demografía actual y a la necesidad de masificar el acceso a la vivienda.
Por el contrario, hay otras personas que piensan que se va a reventar la ciudad, advirtiendo que esta mayor densidad y las nuevas condiciones para construir en altura terminarán por saturar los barrios y los servicios básicos.
¿Qué viene ahora?
Pase lo que pase y de qué lado del debate te encuentres, esta nueva normativa ya es una realidad y su impacto comenzará a medirse desde la próxima semana. Sin embargo, para ver los verdaderos efectos físicos en nuestras calles, tendremos que esperar.
Los diseños de los proyectos que comiencen a gestarse hoy bajo estas nuevas reglas, probablemente los veremos iniciar su construcción en unos dos años más. En Fleep seguiremos muy de cerca cómo evoluciona este escenario y qué nuevas oportunidades traerá para quienes buscan invertir o encontrar su próximo hogar.