Mercado inmobiliario en Chile 2026: 3 medidas que podrían cambiar el escenario

Catalina Reid

Marketing Manager

El mercado inmobiliario chileno podría estar entrando en una etapa de cambios relevantes. Durante las últimas semanas se han acumulado tres medidas que, aunque operan sobre problemas distintos, apuntan en una misma dirección: reducir el costo de acceso a la vivienda, facilitar el desarrollo de nuevos proyectos y acelerar la salida del stock disponible.

Como explica Julián Elorrieta, CEO de Fleep, para una industria que lleva varios años enfrentando altos niveles de inventario, mayores costos de construcción y dificultades de financiamiento, la combinación de estas medidas podría convertirse en un punto de inflexión.

1. IVA para viviendas nuevas: una oportunidad para reducir precios

El proyecto de Reconstrucción Nacional contempla una exención temporal del IVA para la venta de viviendas nuevas durante 12 meses. La medida está dirigida a viviendas que cuenten con recepción municipal definitiva al momento de la publicación de la ley.

El objetivo es acelerar la venta del stock existente. Según el Ministerio de Hacienda, actualmente existen alrededor de 100.000 viviendas nuevas sin comprador, mientras el país mantiene un importante déficit habitacional.

De acuerdo con las estimaciones presentadas durante la discusión del proyecto, la medida podría generar una rebaja estimada de entre 6% y 7% en el precio de las viviendas beneficiadas. El impacto final, sin embargo, dependerá de las condiciones comerciales de cada proyecto.

Para el mercado inmobiliario, la importancia de esta medida va más allá del descuento para el comprador: si permite vender parte de las viviendas que hoy están en stock, las inmobiliarias podrían recuperar capital y volver a poner en marcha nuevos proyectos.

2. Nueva OGUC: más eficiencia para desarrollar viviendas

La segunda medida está relacionada con la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo envió a Contraloría una propuesta de modificación que busca flexibilizar distintas normas de construcción y hacer un uso más eficiente del suelo. Entre los cambios se contempla aumentar los incentivos de constructibilidad para determinados proyectos de vivienda económica cercanos al transporte público, además de reducir algunas exigencias que encarecen el desarrollo inmobiliario.

Por ejemplo, la propuesta contempla que determinados proyectos puedan acceder a hasta un 75% adicional de constructibilidad y hasta un 50% adicional de altura, bajo ciertas condiciones. También reduce de 5.000 a 2.500 m² la superficie mínima para acceder a determinados beneficios de conjunto armónico.

La lógica es sencilla: si un terreno permite desarrollar más metros cuadrados o más viviendas, el costo del suelo puede distribuirse entre un mayor número de unidades.

El propio Minvu ha estimado que los cambios podrían contribuir a una reducción de entre 10% y 15% en el precio real de las viviendas nuevas. No obstante, se trata de una proyección y sus efectos dependerán de cómo se implementen finalmente las modificaciones.

3. FOGAES 2.0: hasta 80.000 subsidios y viviendas de 6.000 UF

La tercera medida apunta directamente a la demanda.

El subsidio a la tasa de interés hipotecaria, asociado al programa FOGAES, nació con 50.000 cupos para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF. La nueva propuesta busca ampliar el beneficio a 80.000 cupos y permitir que alcance viviendas de hasta 6.000 UF.

El objetivo es facilitar el acceso al crédito hipotecario y, al mismo tiempo, ayudar a reducir el stock de viviendas nuevas que permanece sin vender.

Este punto puede ser especialmente relevante para el mercado inmobiliario. Si más personas pueden acceder a financiamiento, aumenta la demanda por viviendas que actualmente están disponibles. Y si ese stock comienza a disminuir, las inmobiliarias pueden recuperar liquidez y volver a evaluar nuevos desarrollos.

En otras palabras, activar la demanda puede ser la pieza que falta para destrabar la oferta.

¿Puede 2026 ser un punto de inflexión para el mercado inmobiliario?

Las tres medidas atacan problemas diferentes, pero complementarios.

El IVA busca reducir temporalmente el precio de las viviendas nuevas.
La OGUC busca hacer más eficiente el desarrollo inmobiliario y el uso del suelo.
FOGAES busca facilitar el financiamiento y aumentar la demanda.

Juntas podrían generar un efecto relevante: vender el stock existente, recuperar liquidez y volver a activar nuevos proyectos inmobiliarios.

Para quienes trabajamos directamente con inmobiliarias y oficinas de arquitectura, este escenario ya comienza a generar mayor movimiento y optimismo en la industria. Sin embargo, todavía queda por ver cuánto de estas expectativas se transforma efectivamente en ventas, nuevos permisos y proyectos.

Lo que sí parece claro es que el mercado inmobiliario chileno está entrando en un período de cambios importantes.

Y para inmobiliarias, arquitectos e inversionistas, la oportunidad no está solamente en esperar que el mercado se reactive.

Está en entender desde ahora qué terrenos, proyectos y propiedades pueden beneficiarse del nuevo escenario.

Fuentes

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